Boligkjøp er en av livets største investeringer, og ingen ønsker uventede overraskelser - enten det er feil som skjuler seg bak veggene eller forsinkelser som påvirker flyttedatoen. Avhendingsloven og bustadoppføringslova står ved din side for å sikre at dine rettigheter blir ivaretatt. Kontakt oss for å finne ut av og forstå hvordan lovene beskytter deg, og hva du kan gjøre ved slike hendelser.
En mangel kan oppstå når boligen avviker fra det som er avtalt, eller når den ikke er i samsvar med opplysningene som er gitt av selger. Eksempler på dette kan være feil ved el-anlegget, taket, tilbakeholdte opplysninger, manglende oppfyllelse av lovpålagte krav eller ufaglært utført arbeid på boligen.
Ved forsinkelser i overlevering av en ny bolig eller i forbindelse med rehabiliteringsarbeid, har du rett til å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen, eller i noen tilfeller heve kjøpet.
Ja, dersom du oppdager mangler ved boligen og selger er ansvarlig, kan du kreve erstatning for tap du har hatt som følge av mangelen. Det samme gjelder hvis det har vært forsinkelse ved overlevering av boligen.
I følge avhendingsloven skal du reklamere snarest mulig, men senest fem år etter at du har kjøpt boligen, med mindre det foreligger forsettlig eller grov uaktsomhet.
Å kjøpe bolig er en stor investering og for de fleste den største økonomiske avgjørelsen i livet. For noen viser dessverre boligen seg å ikke være som forventet. Kanskje dukker det opp alvorlige feil eller mangler som ikke ble opplyst om på forhånd. I noen tilfeller kan disse manglene være så alvorlige at du har rett til å heve boligkjøpet. Men hva betyr det egentlig å heve et boligkjøp, og hva må til for at du skal kunne kreve det?
Når et boligkjøp heves, betyr det at kjøpsavtalen opphører. Boligen overføres tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Partene skal i utgangspunktet stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted – du skal få kompensasjon for eventuelle berikelse du har påført boligen gjennom oppussingsarbeider, men fratrekk for nytten du har hatt av boligen. Et hevingsoppgjør er imidlertid en inngripende rettslig handling, og det stilles derfor strenge krav for at du skal få medhold.
For å kunne heve et boligkjøp må det foreligge en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det vil si at mangelen må være så alvorlig at den utgjør et klart brudd på avtalen og gjør at det er urimelig å forvente at du som kjøper skal være bundet av kontrakten.
Det må gjøres en konkret vurdering for å fastslå om grensen for "vesentlig" er oppnådd. I vurderingen vektlegges blant annet følgende momenter:
Typiske eksempler på mangler som kan gi grunnlag for heving inkluderer omfattende fukt- og råteskader, ulovlig bygging eller konstruksjonsfeil som forkorter boligens levetid betraktelig.
Dersom du vurderer å heve boligkjøpet, er det viktig å handle raskt og dokumentere alt. Følg disse stegene:
1. Reklamer skriftlig: Meld fra til selger så snart du oppdager mangelen. Dette må gjøres innen rimelig tid – normalt innen 2–3 måneder. Dersom du ønsker å heve, må du gi beskjed om dette innen samme frist. Det er ikke nødvendig hvis du kun krever prisavslag eller erstatning.
2. Dokumenter manglene grundig: Bruk fagkyndige, som takstmenn eller byggtekniske rådgivere, til å dokumentere skadene. Bilder, rapporter og e-poster kan være viktige bevis.
3. Søk juridisk bistand: Heving er en krevende prosess. En advokat med erfaring i eiendomstvister kan vurdere om vilkårene er oppfylt og føre saken for deg, om nødvendig i retten. Jo tidligere advokaten er involvert, jo bedre råd vil du kunne få til å navigere saken.
Å heve et boligkjøp er mulig, men kun når det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd som gjør at det er urimelig å forvente at du skal stå ved avtalen. Dersom du er usikker på dine rettigheter, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat med erfaring innen boligkjøp.
Som utleier kan det være utfordrende når leietaker unnlater å betale husleien. Det er viktig å handle raskt og følge korrekte prosedyrer for å sikre dine rettigheter og minimere økonomiske tap.
Start med å sende en skriftlig betalingspåminnelse kort tid etter forfallsdato. Dette kan ofte minne leietaker på forpliktelsen og føre til rask betaling.
Dersom betalingen fortsatt uteblir, kan det være grunnlag for å heve leieavtalen. Etter husleieloven kreves det vesentlig mislighold for å kunne heve, med mindre noe annet er avtalt. Å ikke betale husleie kan utgjøre et slikt vesentlig mislighold, særlig hvis det er gjentatt eller skjer over lengre tid. Likevel kan det i noen tilfeller være uklart hvor grensen går, og da kan det være lurt å få en juridisk vurdering før man tar drastiske grep.
Hvis leieavtalen heves, og leietaker nekter å flytte frivillig, må du sende en begjæring om fravikelse (utkastelse) til namsmannen. For å gjøre dette må du ha et gyldig tvangsgrunnlag, som en skriftlig leieavtale med en klausul om utkastelse ved betalingsmislighold. Du må også ha sendt et skriftlig varsel om utkastelse til leietaker før du kan sende en begjæring til namsmannen.
Dersom det er opprettet en depositumskonto, kan utestående husleie dekkes fra denne. Dette krever vanligvis samtykke fra leietaker eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolene. Det er viktig å følge riktig prosedyre for å unngå ulovlig bruk av depositumet.
Viktige hensyn
Ved å følge disse trinnene kan du som utleier håndtere ubetalt husleie på en effektiv og lovlig måte, samtidig som du ivaretar dine rettigheter. Hvis du ønsker juridisk rådgivning kan det være lurt å snakke med en advokat med erfaring innen pengekravsrett.
Å oppdage feil eller mangler i boligen etter overtakelse kan være frustrerende. Heldigvis gir norsk lovverk deg som kjøper visse rettigheter. Her er en veiledning om hvordan du bør gå frem dersom du oppdager feil etter overtakelsen.
En mangel foreligger dersom boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller hvis den er i dårligere stand enn det du med rimelighet kunne forvente ut fra kjøpesummen og øvrige forhold. Dette kan inkludere skjulte feil som ikke var synlige ved kjøpet, eller avvik fra opplysninger gitt av selger.
Når du oppdager en mangel, er det viktig å reklamere til selger så snart som mulig. Ifølge avhendingsloven må dette skje innen “rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I praksis tolkes dette ofte som innen tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen.
For å styrke din sak bør du:
I klagen bør du:
Selger har som regel rett til å forsøke å utbedre mangelen. Dersom selgeren ikke ønsker eller klarer å rette feilen innen rimelig tid, kan du ha krav på prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet.
Hvis du ikke kommer til enighet med selger, kan det være lurt å kontakte en advokat med erfaring innen kjøp og salg av bolig. Mange innboforsikringer dekker deler av advokatutgiftene i slike saker.
Selv om du har reklamert innen fristen, kan kravet ditt foreldes. Foreldelsesfristen er normalt tre år fra overtakelsen, men kan forlenges dersom mangelen først oppdages senere. For å avbryte foreldelsesfristen må du bringe saken inn for domstolene eller et relevant klageorgan.
Du må også passe på at kravet ditt ikke går tapt som følge av passivitet.
Å oppdage feil etter overtakelse er uheldig, men ved å følge disse trinnene kan du ivareta dine rettigheter og øke sjansen for en tilfredsstillende løsning. Ta kontakt med en av våre advokater for bistand.
Book en gratis videokonsultasjon med oss her.
Vi sender deg et uforpliktende tilbud med en prisgaranti og en sannsynlighetsprosent for at du vinner saken.
Signer enkelt med BankID - og vi er i gang!
erfarne advokater
ulike språk
kunder hjulpet
Ring oss på 21 09 02 02
I sommer har flere av oss ferie, og vi har begrensede åpningstider.
Hvis det ikke er akutt, ber vi om at du booker et 15 minutters videomøte med oss ved å trykke på denne linken
Haster det?
Ring oss på 21 09 02 02
Book tid med oss
Book tid med oss
Lydmelding via WhatsApp