Advokat innen avtalerett

Å kjøpe bolig er for de fleste den største økonomiske avgjørelsen i livet. Når boligen viser seg å ha alvorlige feil som ikke ble opplyst om, kan du i noen tilfeller heve hele kjøpet. Men hva betyr det egentlig å heve et boligkjøp, og når har du rett til det?

‍

Hva innebærer det å heve et boligkjøp?

Når et boligkjøp heves, betyr det at kjøpsavtalen opphører. Boligen overføres tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Partene skal i utgangspunktet stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted – du skal få kompensasjon for eventuelle berikelse du har påført boligen gjennom oppussingsarbeider, men fratrekk for nytten du har hatt av boligen. Et hevingsoppgjør er imidlertid en inngripende rettslig handling, og det stilles derfor strenge krav for at du skal få medhold.

‍

Når kan du kreve å heve kjøpet?

For å kunne heve et boligkjøp må det foreligge en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.  Det vil si at mangelen må være så alvorlig at den utgjør et klart brudd på avtalen og gjør at det er urimelig å forvente at du som kjøper skal være bundet av kontrakten.

‍

Når regnes en mangel som et vesentlig avtalebrudd?

Det må gjøres en konkret vurdering for å fastslå om grensen for "vesentlig" er oppnådd. I vurderingen vektlegges blant annet følgende momenter:

• Mangelens betydning for kjøper: Har feilen stor innvirkning på bruken av boligen?
• Økonomisk omfang: Hvor mye utgjør mangelen i verdi, sammenlignet med kjøpesummen?
• Kjøpers berettigede forventning: Hva kunne du som kjøper med rimelighet forvente av boligen? Dette kan variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.
• Om prisavslag er et adekvat alternativ: Dersom prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet, og fungere som en full økonomisk kompensasjon, skal det mye til å kreve heving.

Typiske eksempler på mangler som kan gi grunnlag for heving inkluderer omfattende fukt- og råteskader, ulovlig bygging eller konstruksjonsfeil som forkorter boligens levetid betraktelig.

‍

Hvordan går du frem?

Dersom du vurderer å heve boligkjøpet, er det viktig å handle raskt og dokumentere alt. Følg disse stegene:

‍

1. Reklamer skriftlig: Meld fra til selger så snart du oppdager mangelen. Dette må gjøres innen rimelig tid – normalt innen 2–3 måneder. Dersom du ønsker å heve, må du gi beskjed om dette innen samme frist. Det er ikke nødvendig hvis du kun krever prisavslag eller erstatning.‍

‍

2. Dokumenter manglene grundig: Bruk fagkyndige, som takstmenn eller byggtekniske rådgivere, til å dokumentere skadene. Bilder, rapporter og e-poster kan være viktige bevis.‍

‍

‍3. Søk juridisk bistand: Heving er en krevende prosess. En advokat med erfaring i eiendomstvister kan vurdere om vilkårene er oppfylt og føre saken for deg, om nødvendig i retten. Jo tidligere advokaten er involvert, jo bedre råd vil du kunne få til å navigere saken.

‍

Trenger du advokathjelp?

Å heve et boligkjøp er mulig, men kun når det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd som gjør at det er urimelig å forvente at du skal stå ved avtalen. Dersom du er usikker på dine rettigheter, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat med erfaring innen boligkjøp.

‍

Ved kjøp av kostbare varer som bil, båt, elektronikk eller møbler kan feil og mangler raskt føre til store økonomiske tap. Hvis du opplever problemer som ikke blir løst, eller møter du motstand fra selger, bør du ha disse tingene i bakhodet.

‍

Når gjelder forbrukerkjøpsloven?

Forbrukerkjøpsloven gjelder når du som privatperson kjøper en vare fra en næringsdrivende – enten i butikk eller på nett. Loven gjelder uansett om varen er ny eller brukt, og om den er kjøpt i Norge eller fra en norsk nettbutikk. Den gjelder derimot ikke ved kjøp mellom to privatpersoner; da er det kjøpsloven som gjelder, og du har ikke et like sterkt ver

‍

Hva regnes som en mangel?

En vare har en mangel når den ikke samsvarer med det du ble forespeilet, enten i egenskaper, funksjon eller kvalitet. Det kan også være snakk om feilaktig markedsføring eller manglende opplysninger. Forbrukerkjøpsloven stiller klare krav til hva du som kjøper kan forvente, og gir deg vern mot slike mangler.

‍

Hva kan du kreve?

Hvis varen du har kjøpt viser seg å være mangelfull, har du rettigheter som i mange tilfeller lønner seg å bruke. I første omgang har selger rett til å forsøke å rette feilen (fkjl. § 29). Fører ikke det frem, kan du:

• få varen byttet til en ny (omlevering)
• kreve prisavslag (fkjl. §31)
• heve kjøpet hvis mangelen er vesentlig (fkjl. § 32)
• kreve erstatning for økonomisk tap (fkjl. § 33)

Heving er først og fremst aktuelt hvis retting eller omlevering ikke er vellykket. Heving kan derfor omtales som en sekundær kontraktsbruddsvirkning. Hvis selgeren beviser at mangelen er uvesentlig, kan ikke forbrukeren kreve heving. Typiske eksempel på når heving kan være aktuelt, er omfattende motorproblemer på en nyinnkjøpt bil, eller gjentatte feil som gjør det urimelig å vente på flere reparasjonsforsøk.

‍

Reklamasjon – frister og dokumentasjon

For å gjøre krav gjeldende, må du reklamere innen rimelig tid – normalt senest to måneder etter at du oppdaget mangelen. Den absolutte reklamasjonsfristen er to år, men for varer som er ment å vare lenger, som hvitevarer, elektronikk eller kjøretøy, kan den være opptil fem år.

‍

Reklamasjonen bør alltid være skriftlig og inneholde en tydelig beskrivelse av feilen og hvilket krav du stiller. Det er ikke et krav etter loven at reklamasjonen er skriftlig, men du kan enklere bevise at denne er sendt innenfor rimelig tid hvis du har skriftlig bevis. Legg gjerne ved bilder, kvittering og eventuell dokumentasjon fra fagpersoner.

‍

Trenger du advokathjelp?

Mange er ikke klar over at rettshjelpsdekningen i innboforsikringen ofte kan dekke store deler av advokatutgiftene dine. Advokaten kan hjelpe deg med å vurdere om det foreligger en mangel i rettslig forstand, gi deg råd om videre fremgangsmåte og fremme krav overfor selger. Det er særlig nyttig dersom du ønsker å heve kjøpet eller kreve erstatning.

‍

Er du usikker på om du har en sak, eller trenger hjelp til å klage? Kontakt oss for et gratis møte.

Å engasjere en håndverker for oppussing eller vedlikehold kan spare deg tid. Men hva gjør du når resultatet ikke lever opp til forventningene, enten det er forsinkelser, dårlig utført arbeid, eller uenigheter rundt ferdigstillelse? I denne guiden forsøker vi å gi deg en oversikt over rettighetene dine og hvordan du best går frem om håndverkeren din ikke leverer som avtalt.

‍

Dine rettigheter som forbruker

Forholdet mellom deg som forbruker og håndverkeren reguleres av håndverkertjenesteloven. Loven er utformet for å beskytte deg og skal sikre blant annet:

• Fagmessig utførelse og tidsfrister: Arbeidet skal gjøres fagmessig og innen avtalt tid. Er håndverker forsinket, har du ulike rettigheter du kan fremme.
• Tydelig informasjon: Du skal få klar og tilstrekkelig informasjon om alt fra arbeidets omfang til kostnader. Håndverkers forpliktelse overfor deg omtales som en omsorgsforpliktelse (hvtjl. § 5), og håndverkeren har til og med plikt til å fraråde deg å gå inn i avtalen hvis tjenesten ikke vil bli til rimelig nytte for deg (hvtjl. § 7).
• Kompensasjon ved feil: Ved mangler har du krav på retting, prisavslag, eller i alvorlige tilfeller – å heve avtale med håndverker.

‍

Hva gjør du ved dårlig arbeid eller mangler?

Oppdager du feil, mangler, eller at håndverkeren har utført dårlig arbeid, er rask og systematisk handling avgjørende:

‍

1. Dokumenter alt

Samle bevis. Ta detaljerte bilder og video av feilene, og noter når du oppdaget dem. Ta vare på all relevant dokumentasjon som kontrakter, tilbud, fakturaer og skriftlig kommunikasjon (e-post, SMS). God dokumentasjon kan styrke saken din, og gjør det enklere å bli hørt i at du har retten på din side.

‍

2. Kontakt håndverkeren skriftlig

Send en tydelig og skriftlig klage så snart som mulig. Beskriv nøyaktig hva du er misfornøyd med og hvilke feil du har funnet. Sett en rimelig frist for retting eller ferdigstillelse. God kommunikasjon tidlig kan løse mange tvister. Dette omtales som en reklamasjon, og er avgjørende for at du skal ha kravet ditt i behold og kunne fremme det videre hvis dere ikke kommer til enighet.

‍

3. Kjenn dine krav

Dersom håndverkeren ikke følger opp, gir håndverkertjenesteloven deg flere alternativer:

• Hold tilbake betaling: Du kan holde tilbake et beløp som tilsvarer kostnaden ved å rette opp feilen (hvtjl. § 23). Dette er et effektivt pressmiddel, men vær nøye med å dokumentere hvorfor du gjør det. Du skal heller ikke holde tilbake et større beløp enn det som er nødvendig for å sikre kravet ditt. Hvis det kun gjenstår en liten del av avtalen, kan du ikke holde tilbake hele beløpet uten å risikere å måtte betale forsinkelsesrenter på resten av kjøpesummen.
• Krav om retting: Håndverkeren har både rett og plikt til å rette feilen, uten ekstra kostnad for deg. Rettingen skal skje innen rimelig tid og uten å påføre deg vesentlig ulempe (hvtjl. § 24).
• Prisavslag: Hvis retting ikke skjer, kan du kreve prisavslag tilsvarende verdireduksjonen mangelen medfører, eller hva det koster å få den rettet av andre (hvtjl. § 25).
• Heving av avtalen: I alvorlige tilfeller, hvor mangelen er vesentlig, kan du heve avtalen med håndverker. Dette betyr at avtalen annulleres, og du kan kreve tilbakebetaling for det du har betalt (fratrukket eventuell kompensasjon for brukbar utført del) (hvtjl. § 26).
• Erstatning: Har du lidd et direkte økonomisk tap som følge av håndverkerens feil eller forsinkelse, kan du kreve erstatning. Dette kan gjelde utgifter til ny håndverker eller alternativ bolig (hvtjl. § 28).

‍

Hva om dere ikke blir enige? Søk profesjonell hjelp

Dersom dere ikke kommer til enighet, kan du kontakte Forbrukerrådet, Forbrukertilsynet eller Forliksrådet. Har du rettshjelpsforsikring via innbo- eller husforsikringen din, kan den ofte dekke deler av advokatutgiftene.

‍

Når bør du kontakte en advokat?

Er saken kompleks, kravet stort, eller føler du deg usikker på veien videre, kan det være lurt å kontakte en advokat. Vi kan bistå med å:

• Vurdere saken objektivt.
• Formulere juridisk korrekte krav.
• Forhandle på dine vegne.
• Representere deg i en tvist.

Er du usikker på om du har en sak, eller trenger hjelp til å klage? Kontakt oss for et gratis møte.

‍