Når du kjøper bolig, har du som kjøper en undersøkelsesplikt. Det betyr at du har ansvar for å sette deg inn i boligens tilstand – både før du inngår avtale, og etter at du har overtatt eiendommen. Dersom du unnlater å følge opp dette ansvaret, kan du i verste fall miste muligheten til å klage på feil og mangler i ettertid.
I denne artikkelen forklarer vi hva undersøkelsesplikten går ut på, hvilke lover som gjelder, og hvordan du som boligkjøper best kan sikre deg mot ubehagelige overraskelser.
Som boligkjøper er du lovpålagt å sette deg inn i informasjonen som er tilgjengelig før du legger inn bud. Dette er regulert i avhendingsloven § 3-10, og betyr at du ikke senere kan klage på forhold du burde ha oppdaget på forhånd.
Når budet ditt blir akseptert, regnes avtalen som inngått. Fra dette tidspunktet kan du i utgangspunktet ikke fremme krav på en feil du burde vært kjent med.
Undersøkelsesplikten stopper ikke ved overtakelsen. I henhold til avhendingsloven § 4-9, må du som kjøper undersøke eiendommen så snart du har overtatt den. Dette er viktig for å finne feil og mangler som kan gi grunnlag for reklamasjon.
Reklamasjonsfristen starter fra det tidspunktet du oppdager, eller burde ha oppdaget, feilen. Venter du for lenge med å undersøke, risikerer du å miste retten til å klage, hvis du ved en slik undersøkelse burde oppdaget feilen.
Å forstå og følge undersøkelsesplikten er avgjørende for deg som boligkjøper. Hvis du ikke undersøker boligen grundig før og etter kjøpet, kan det få store konsekvenser.
Har du havnet i en tvist etter boligkjøp? Våre advokater innen eiendomsrett kan hjelpe deg med å vurdere saken og ivareta dine rettigheter. Kontakt oss her for en gratis og uforpliktende samtale.
Mange får tilbud om å kjøpe boligkjøperforsikring av eiendomsmegler - men hva dekker denne forsikringen egentlig, og er den verdt pengene?
Boligkjøperforsikring er en forsikring som gir deg krav på juridisk bistand i forbindelse med boligkjøpet. Du har også krav på sakkyndig bistand, slik som takstrapporter og andre undersøkelser som er nødvendig for å avdekke feilens omfang. Den dekker ikke utbedring av selve feilene og manglene ved boligen, men advokatkostnadene du pådrar dersom du må klage eller gå til sak mot selger.
Dette er noe helt annet enn boligselgerforsikring, som selger kan og bør ha. Der beskytter forsikringen mot økonomisk tap og dekker kostnader knyttet til skjulte feil eller mangler som avdekkes etter salget. Boligselgerforsikring er med andre ord en ansvarsforsikring, som også dekker juridisk bistand hvis du blir saksøkt etter boligsalget.
Vanligvis har man ingen løpende kostnader utover forsikringens egenandel.
En boligkjøperforsikring kan være særlig aktuell hvis du kjøper en bolig med usikker eller høy risiko for skjulte mangler. Dette gjelder gjerne eldre boliger, boliger med mangelfull dokumentasjon, eller dersom du opplever at tilstandsrapporten ikke gir tilstrekkelig trygghet.
Forsikringen gir deg ekstra sikkerhet dersom noe går galt, og reduserer risikoen for høye advokatutgifter ved konflikt. Ettersom forsikringen også dekker rapporter og idømte sakskostnader, anbefaler vi alle å kjøpe boligkjøperforsikring - også selv om du har juridisk kompetanse selv.
Mange innboforsikringer inkluderer en rettshjelpsdekning, som gir juridisk bistand ved konflikter etter boligkjøp. Denne dekningen har ofte lavere tak og høyere egenandel enn boligkjøperforsikringen, men kan i enkelte tilfeller være tilstrekkelig.
Før du kjøper boligkjøperforsikring, bør du derfor:
Boligselgerforsikring er en forsikring som selger kan tegne for å dekke sitt ansvar for skjulte feil og mangler i boligen. Hvis det avdekkes en feil som var til stede før overtakelsen, men som ingen visste om, kan du som kjøper fremme krav, og da trer forsikringsselskapet inn i stedet for selger.
For deg som kjøper betyr det en større sannsynlighet for at du faktisk får utbetalt erstatning og at saken håndteres raskere og mer profesjonelt. Derfor bør du alltid undersøke i salgsoppgaven om selger har tegnet boligselgerforsikring. Dette gir deg som kjøper et sterkere utgangspunkt ved skjulte feil.
Har du havnet i en tvist etter boligkjøp? Våre advokater innen eiendomsrett kan hjelpe deg med å vurdere saken og ivareta dine rettigheter.
Kontakt oss her for en gratis og uforpliktende samtale.
Å kjøpe bolig er en stor investering og for de fleste den største økonomiske avgjørelsen i livet. For noen viser dessverre boligen seg å ikke være som forventet. Kanskje dukker det opp alvorlige feil eller mangler som ikke ble opplyst om på forhånd. I noen tilfeller kan disse manglene være så alvorlige at du har rett til å heve boligkjøpet. Men hva betyr det egentlig å heve et boligkjøp, og hva må til for at du skal kunne kreve det?
Når et boligkjøp heves, betyr det at kjøpsavtalen opphører. Boligen overføres tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Partene skal i utgangspunktet stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted – du skal få kompensasjon for eventuelle berikelse du har påført boligen gjennom oppussingsarbeider, men fratrekk for nytten du har hatt av boligen. Et hevingsoppgjør er imidlertid en inngripende rettslig handling, og det stilles derfor strenge krav for at du skal få medhold.
For å kunne heve et boligkjøp må det foreligge en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det vil si at mangelen må være så alvorlig at den utgjør et klart brudd på avtalen og gjør at det er urimelig å forvente at du som kjøper skal være bundet av kontrakten.
Det må gjøres en konkret vurdering for å fastslå om grensen for "vesentlig" er oppnådd. I vurderingen vektlegges blant annet følgende momenter:
Typiske eksempler på mangler som kan gi grunnlag for heving inkluderer omfattende fukt- og råteskader, ulovlig bygging eller konstruksjonsfeil som forkorter boligens levetid betraktelig.
Dersom du vurderer å heve boligkjøpet, er det viktig å handle raskt og dokumentere alt. Følg disse stegene:
1. Reklamer skriftlig: Meld fra til selger så snart du oppdager mangelen. Dette må gjøres innen rimelig tid – normalt innen 2–3 måneder. Dersom du ønsker å heve, må du gi beskjed om dette innen samme frist. Det er ikke nødvendig hvis du kun krever prisavslag eller erstatning.
2. Dokumenter manglene grundig: Bruk fagkyndige, som takstmenn eller byggtekniske rådgivere, til å dokumentere skadene. Bilder, rapporter og e-poster kan være viktige bevis.
3. Søk juridisk bistand: Heving er en krevende prosess. En advokat med erfaring i eiendomstvister kan vurdere om vilkårene er oppfylt og føre saken for deg, om nødvendig i retten. Jo tidligere advokaten er involvert, jo bedre råd vil du kunne få til å navigere saken.
Å heve et boligkjøp er mulig, men kun når det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd som gjør at det er urimelig å forvente at du skal stå ved avtalen. Dersom du er usikker på dine rettigheter, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat med erfaring innen boligkjøp.
Å oppdage feil eller mangler på en nyinnkjøpt bil kan være frustrerende, spesielt hvis selgeren nekter å heve kjøpet. Det er viktig å vite hvilke rettigheter du har som kjøper og hvilke steg du kan ta for å løse situasjonen.
Når du kjøper en bil, har du som privatperson rettigheter i henhold til enten forbrukerkjøpsloven (ved kjøp fra forhandler) eller kjøpsloven (ved kjøp fra privatperson). Har du kjøpt en bil fra en privatperson, må mangelen være vesentlig for at du skal kunne heve kjøpet. Har du derimot kjøpt fra en bilforhandler, er loven gunstigere for deg som kjøper. Dette gjelder uansett om man har kjøpt en ny bil eller en bruktbil fra en forhandler.
Bilen skal leveres i avtalt stand og ha det utstyret og de funksjonene som selgeren har oppgitt i forbindelse med salget, enten salget skjer gjennom en forhandler eller en privatperson. Hva du kan forvente, avhenger blant annet av opplysninger i salgsannonsen, kjøpekontrakten, tilstandsrapporten og annen informasjon fra selgeren.
Selgeren har et særskilt ansvar for opplysningene som gis om bilen. Dersom selgeren gir uriktige opplysninger eller unnlater å informere om viktige forhold, kan dette anses som en mangel.
Hvis bilen har en mangel som ikke var opplyst om ved kjøpet, kan du ha krav på:
Har bilen en mangel, skal selger som hovedregel få mulighet til å rette mangelen. Hvis ikke dette er mulig, kan omlevering være et alternativ. I praksis skjer dette oftest ved kjøp av nyere biler. Hvis retting eller omlevering ikke er aktuelt, kan det være aktuelt med et prisavslag. Avslaget beregnes ut fra bilens verdi med og uten mangelen.
I noen tilfeller er mangelen av så stor betydning at heving kan bli aktuelt. Har du kjøpt bil fra en privatperson, skal det mer til for å kunne heve kjøpet, da må mangelen være vesentlig. Har du kjøpt fra forhandler, kreves at mangelen ikke er uvesentlig. Da må selgeren bevise at mangelen er uvesentlig. Det er altså enklere å heve et bilkjøp som forbruker hvis du har kjøpt av en forhandler/næringsdrivende, enn ved kjøp fra privatpersoner.
Reklamasjon innebærer at du informerer selgeren om mangelen. Dette bør gjøres skriftlig for å ha dokumentasjon. Det er to frister å forholde seg til:
Det er viktig å overholde begge fristene for å beholde dine rettigheter.
En bil med feil kan føre til betydelige kostnader, og utgifter til advokat og rettssaker kan bli svært høye. Siden hver bilsak er unik, kan det være lurt å kontakte en biladvokat for å få en gratis vurdering av din sak.
Ring oss på 21 09 02 02
Hvis det ikke er akutt, ber vi om at du booker et 15 minutters videomøte med oss ved å trykke på denne linken
Haster det?
Ring oss på 21 09 02 02
Book tid med oss
Book tid med oss
Lydmelding via WhatsApp
.svg)
