Dagmulkt - når kan du kreve erstatning ved forsinket bolig

Hva betyr dagmulkt?

Dagmulkt er en lovfestet kompensasjon som du som kjøper har krav på dersom overtakelsen av boligen blir forsinket. Den fungerer som en daglig “bøteregning” for entreprenøren - et beløp som beregnes per kalenderdag med forsinkelse.

Ordningen gjør at du får en forutsigbar økonomisk kompensasjon uten å måtte dokumentere et konkret tap. Du trenger altså ikke vise til kvitteringer, leieutgifter eller annet økonomisk tap for å ha krav på dagmulkt, det er tilstrekkelig at boligen ikke er klar innen avtalt frist.

‍

Når kan du kreve dagmulkt?

Hovedregelen er enkel: Dersom boligen ikke er ferdigstilt til avtalt dato, kan du kreve dagmulkt fra og med dagen etter.

Det vanligste er at avtalen inneholder en konkret frist for overtakelse. Dersom boligen fortsatt ikke er klar når denne datoen passerer, foreligger det en forsinkelse.

I noen kontrakter er ikke overtakelsen fastsatt med eksakt dato, men beskrevet mer generelt – for eksempel “innen utgangen av 3. kvartal”. I slike tilfeller må tidspunktet for forsinkelsen vurderes ut fra hva som er rimelig, men det er alltid en fordel for deg som forbruker å ha en dato i kontrakten.

‍

Hvor mye dagmulkt kan du kreve?

Bustadoppføringslova setter klare rammer for beregningen av dagmulkt (bustadoppføringsloven § 18):

• 0,1 % av kjøpesummen per dag når avtalen gjelder bolig uten tomt.
• 0,075 % per dag dersom avtalen også omfatter tomt.

Loven fastsetter også et minimumsbeløp – dagmulkten kan ikke være lavere enn 0,5 % av grunnbeløpet (G) i folketrygden, uavhengig av boligens pris.

Dagmulkt kan kreves for inntil 100 dager. Dersom forsinkelsen varer lenger enn det, må du vurdere andre rettigheter, som prisavslag, erstatning eller eventuelt heving av avtalen.

‍

Når kan entreprenøren få utvidet fristen?

I noen tilfeller kan entreprenøren ha rett til tilleggsfrist. Det betyr at forsinkelsen ikke gir grunnlag for dagmulkt så lenge årsaken ligger utenfor entreprenørens kontroll, eller skyldes forhold på din side som kjøper (bustadoppføringsloven § 11)

Vanlige eksempler er:

• Du har bestilt endringer eller tillegg underveis som forsinker prosjektet.
• Du har ikke medvirket som avtalt, for eksempel ved å forsinke nødvendige valg eller beslutninger.
• Det har oppstått forhold entreprenøren ikke kunne forutse eller forhindre, som ekstremvær, streik eller leveranseproblemer (force majeure).

Entreprenøren må varsle skriftlig så snart vedkommende blir klar over at det oppstår forsinkelse. Dersom du ikke får slikt varsel innen rimelig tid, mister entreprenøren normalt retten til å kreve fristforlengelse. I så fall løper dagmulkten som vanlig fra opprinnelig dato.

‍

Kan man kreve erstatning i tillegg til dagmulkt?

Ja – i visse tilfeller kan man ha krav på erstatning i tillegg til dagmulkt.

Dette er aktuelt dersom forsinkelsen påfører deg et økonomisk tap som dagmulkten ikke dekker. Eksempler kan være:

• Utgifter til midlertidig bolig eller leie.
• Flytte- og lagringskostnader.
• Tapt leieinntekt dersom boligen skulle vært utleid.

For å kreve erstatning må du kunne dokumentere tapet ditt. I tillegg må forsinkelsen skyldes forhold entreprenøren kan klandres for, for eksempel dårlig planlegging eller mangelfull oppfølging.

Dagmulkt dekker altså det generelle tapet ved forsinkelsen, mens erstatning kan være aktuelt når du har hatt ekstrautgifter utover dette.

‍

Få hjelp fra advokater

Forsinkelser i boligprosjekter skjer oftere enn mange tror, og det kan være vanskelig å vite hvordan man skal gå frem. Vi har lang erfaring med saker innen eiendomsrett, og kan bistå deg med å beregne dagmulkt, fremme krav mot entreprenør og sikre at du får utbetalt riktig kompensasjon.

Kontakt oss her for en uforpliktende vurdering av din sak.